Продажа земли по новым правилам в Украине: готовы ли агрокомпании к этой реформе
В Польше земля стоит в 3-4 раза дороже, чем в Украине
С 1 января право приобретения участков украинской земли получили юрлица, а граждане смогут расширить свой земельный банк. Как это повлияет на цену надела, и стоит ли ожидать большой рост стоимости гектара ? В этих вопросах разбирался Минфин.
Сколько стоит земля сейчас?
Сориентироваться в ценах на землю можно по оценкам профильных экспертов и компаний. Хотя здесь единственную картину вряд ли удастся составить — стоимость земли существенно отличается по регионам. Если раньше учитывалось плодородие почв, климатические особенности и расположение, то сейчас ключевое значение имеет удаленность от зоны боевых действий.
«В прошлом году стоимость земли в центральных регионах стартовала с 90 тыс. грн за гектар, в западных – со 110 тыс. грн, в приграничных Черниговской, Сумской и Харьковской областях – с 55 тыс. грн/га, а в Одесской и Николаевской – с 60 тыс. грн.», – рассказал эксперт земельного рынка, заместитель директора компании Zeminvest Евгений Носальский.
По оценкам коммерческого директора компании «Твой Круг» Егора Лесничего, в Винницкой, Тернопольской и Хмельницкой областях стоимость гектара достигает $2800-3000, Полтавской - до $2600, в Черниговской и Сумской может стоить $2400-2500 за 1 га.
А вот по оценкам эксперта по аграрной и земельной политике Киевской школы экономики Романа Нейтера, средняя цена земли для аграрного производства (т.е. без учета участков, которые планируют использовать под застройку или рекреационных зон) сейчас составляет всего 39 тыс. грн. Хотя он также указывает, что ценовая ситуация отличается по регионам.
На временно оккупированных территориях запрещается транзакция с землей. Сделки купли-продажи практически не заключаются в регионах, которые вплотную приближаются к зоне боевых действий. По словам Романа Нейтера, на подконтрольных Украине частях Запорожской, Херсонской и Донецкой областей заключается лишь несколько десятков соглашений в месяц, а иногда и за полугодие.
«Одна из ключевых проблем рынка земли – ограниченное количество желающих продать свои участки. Владельцы предпочитают стабильный доход от аренды и, в основном, готовы выставить свою землю на продажу только при исключительных обстоятельствах. К тому же часть владельцев не знают своих прав, плохо ориентируются в ценах или сталкиваются с давлением агрокомпаний, диктующих ценовые условия. К примеру, если компания выкупила участки по краям поля, найти покупателя на гектары в центре будет практически невозможно», - говорят эксперты.
Как следствие, по оценкам KSE, по состоянию на октябрь прошлого года было продано чуть более 380 тыс. га или всего 1% от общей площади сельхозугодий на подконтрольной Украине территории.
Министр агрополитики Николай Сольский до полномасштабного вторжения прогнозировал рост стоимости земли ориентировочно на 10-15% в год — несмотря на боевые действия этот прогноз оказался верен.
Как будет меняться цена
Роман Нейтер говорит: если за год до открытия рынка земли для юрлиц цена земли росла на 10% в год, то благодаря дополнительному спросу вполне можно ожидать роста ее стоимости на 15-20% в 2024 году.
Ставку на этот фактор делает Егор Лесничий, прогнозируя повышение цены в том же диапазоне. Еще более стремительный рост ожидает Евгений Носальский, заявляя, что в некоторых регионах в течение года стоимость земли может вырасти на 50-75%.
В то же время аграрии обращают внимание на трудности работы сектора и, как следствие, отсутствие оснований для взрывного роста цены.
«Если бы у меня были средства, то я бы точно не инвестировал в сельское хозяйство. Я не вижу такого ажиотажа, какого все так ожидали два года назад, когда открыли рынок земли. В этом году очень низкая эффективность агробизнеса. Стоит ли инвесторам сейчас заводить деньги в воюющую страну — очень сомневаюсь. Соответственно стоимость земли не возрастет кардинально. Бизнес любит покой. Во время войны огромные риски, которые никто не возместит», — отмечает директор Inter AgroLab Владислав Тютюнник.
Сельхозпроизводители говорят, что в Украине только единицы компаний имеют достаточно свободных средств, чтобы покупать землю.
«Сегодня нет богатых холдингов. К примеру, тот же Кернел или МХП, возможно, будут покупать, потому что происходит диверсификация средств, компании прибыльные. Однако это 3-5% земли Украины. Люди сегодня тратят каждую гривну с умом. Этот вопрос точно не актуален, тем более во время войны», — уверен основатель компании «Волынь-Зерно-Продукт» Евгений Дудка.
Как отмечает Николай Сольский, приобретение земли не является приоритетом для аграриев. По словам министра, даже в 2022 году на сельхозтехнику они потратили $1,4 млрд, а еще несколько миллиардов на удобрения и пестициды, и эти расходы растут.
"Весь рынок земли, с точки зрения денег, сейчас на уровне погрешности этих объемов", - отмечает министр.
Кардинально измениться эта ситуация может только после победы, когда аграрии получат лучшие условия продажи своей продукции, а риски снизятся. По словам Андрея Вадатурского, в Польше земля стоит в 3-4 раза дороже, чем в Украине, а значит, есть куда расти. Однако для этого нужны соответствующие условия.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. За новостями в режиме онлайн прямо в мессенджере следите на нашем Telegram-канале Информатор Live. Подписаться на канал в Viber можно здесь.
