Продаж землі за новими правилами в Україні: чи готові агрокомпанії до цієї реформи
В Польщі земля коштує в 3−4 рази дорожче, ніж в Україні
З 1 січня право придбання ділянок української землі отримали юрособи, а громадяни зможуть розширити власний земельний банк. Яким чином це вплине на ціну наділу, та чи варто очікувати на вибухове зростання вартості гектару? В цих питаннях розбирався «Мінфін».
Скільки коштує земля зараз
Зорієнтуватись у цінах на землю можна за оцінками профільних експертів та компаній. Хоча тут єдину картину навряд чи вдасться скласти — вартість землі суттєво відрізняється за регіонами. Якщо раніше враховувалась родючість ґрунтів, кліматичні особливості та розташування, то зараз ключове значення має віддаленість від зони бойових дій.
«Минулого року вартість землі у центральних регіонах стартувала з 90 тис. грн за гектар, у західних — зі 110 тис. грн, у прикордонних Чернігівській, Сумській та Харківській областях — з 55 тис. грн/га, а в Одеській та Миколаївській — з 60 тис. грн.», - розповів експерт земельного ринку, заступник директора компанії Zeminvest Євген Носальський.
За оцінками комерційного директора компанії «Твоє Коло» Єгора Лісничого, у Вінницькій, Тернопільській та Хмельницькій областях вартість гектару сягає $2800−3000, Полтавській — до $2600, в Чернігівській і Сумській може коштувати $2400−2500 за 1 га.
А от за оцінками експерта з аграрної та земельної політики Київської школи економіки Романа Нейтера, середня ціна землі для аграрного виробництва (тобто без врахування ділянок, які планують використовувати під забудову, чи рекреаційних зон) наразі становить лише 39 тис. грн. Хоча він також вказує на те, що цінова ситуація відрізняється за регіонами.
На тимчасово окупованих територіях заборонено проводити транзакції з землею. Угоди купівлі-продажу практично не укладаються у регіонах, які впритул наближаються до зони бойових дій. За словами Романа Нейтера, на підконтрольних Україні частинах Запорізької, Херсонської та Донецької областей укладається лише декілька десятків угод на місяць, а подекуди — й за півріччя.
«Одна з ключових проблем ринку землі — обмежена кількість бажаючих продати свої ділянки. Власники надають перевагу стабільному доходу від оренди та, переважно, готові виставити свою землю на продаж лише за виключних обставин. До того ж, частина власників не знають своїх прав, погано орієнтуються в цінах, або стикаються з тиском агрокомпаній, які диктують цінові умови. Наприклад, якщо компанія виикупила ділянки по краях поля, знайти покупця на гектари в центрі буде практично неможливо», - кажуть експерти.
Як наслідок, за оцінками KSE, станом на жовтень минулого року було продано трохи більше 380 тис. га, або лише 1% від загальної площі сільгоспугідь на підконтрольній Україні території.
Міністр агрополітики Микола Сольський до повномасштабного вторгнення прогнозував зростання вартості землі орієнтовно на 10−15% на рік — попри бойові дії, цей прогноз виявився вірним.
Як змінюватиметься ціна
Роман Нейтер каже: якщо за рік до відкриття ринку землі для юросіб ціна землі зростала на 10% на рік, то, завдяки додатковому попиту, цілком можна очікувати на зростання її вартості на 15−20% у 2024 році.
Ставку на цей самий фактор робить Єгор Лісничий, прогнозуючи підвищення ціни в тому ж діапазоні. Ще стрімкішого зростання очікує Євген Носальський, заявляючи, що у деяких регіонах впродовж року вартість землі може зрости на 50−75%.
Водночас, аграрії звертають увагу на труднощі роботи сектору і, як наслідок, відсутність підстав для вибухового зростання ціни.
«Якби в мене були кошти, то я точно не інвестував би у сільське господарство. Я не бачу такого ажіотажу, якого всі так очікували два роки тому, коли відкрили ринок землі. Цьогоріч дуже низька ефективність агробізнесу. Чи варто інвесторам зараз заводити гроші в країну, яка воює, — дуже сумніваюся. Відповідно, вартість землі не зросте кардинально. Бізнес любить спокій. Під час війни величезні ризики, які ніхто не покриє», — зазначає директор Inter AgroLab Владислав Тютюнник.
Сільгоспвиробники кажуть, що в Україні лише одиниці компаній мають достатньо вільних коштів, щоб купувати землю.
«Сьогодні немає багатих холдингів. Наприклад, той же Кернел чи МХП, можливо, купуватимуть, тому що відбувається диверсифікація коштів, компанії прибуткові. Проте, це 3−5% землі України. Люди сьогодні витрачають кожну гривню з розумом. Це питання точно не на часі, тим паче під час війни», — впевнений засновник компанії «Волинь-Зерно-Продукт» Євген Дудка.
Як відзначає Микола Сольський, придбання землі не є пріоритетом для аграріїв. За словами міністра, навіть у 2022 році на сільгосптехніку вони витратили $1,4 млрд, а ще декілька мільярдів — на добрива та пестициди, й ці витрати зростають.
«Весь ринок землі, з погляду грошей, зараз на рівні похибки цих обсягів», — зазначає міністр.
Кардинально ж змінитися ця ситуація може лише після перемоги, коли аграрії отримають кращі умови продажу своєї продукції, а ризики знизяться. За словами Андрія Вадатурського, в Польщі земля коштує в 3−4 рази дорожче, ніж в Україні, а отже, є куди зростати. Однак, для цього потрібні відповідні умови.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб не пропустити важливих новин. За новинами в режимі онлайн прямо в месенджері слідкуйте на нашому Telegram-каналі Інформатор Live. Підписатися на канал у Viber можна тут.
