ТОПТЕМИ:

Відновлення? Забудьте! Будувати стануть менше, а збудоване подорожчає - експерт

В Українській асоціації девелоперів розповіли Інформатору, з якими проблемами зараз стикається сфера будівництва. Це і нестача електроенергії, і мобілізація, і непрофесійна робота чиновників у Мінкульті та меріях, і загалом занепад ринку нерухомості

Дмитро Чернишов
Дмитро Чернишов Редактор
Будівництво в Україні, девелопери
Будівництво в Україні, девелопери. Колаж: Інформатор

Голова правління Української асоціації девелоперів Євген Фаворов розповів Інформатору, чому будівництво нерухомості в Україні під час війни знаходиться у занепалому стані. Цьому заважають нестача електроенергії, мобілізація, недостатня кількість робітників, непрофесійна робота чиновників у Мінкульті та меріях, свавілля правоохоронців, зменшення купівельної спроможності у населення. На цьому фоні якісь проєкти відбудови в Україні буде реалізувати важко. Об'єднання девелоперів навіть дає поради, що могли б зробити різні гілки влади для поліпшення ситуації у галузі.

Голова правління Української асоціації девелоперів Євген Фаворов зазначає, що ті проблеми, які є у будівельній галузі зараз, були і раніше, проте у менших масштабах. Сьогодні девелопери більше зосереджені на завершенні раніше розпочатих об’єктів і менш активно стартують з новими. У 2022 році кількість квартир в нових проєктах впала на 41%, у 2023-му їх число зменшилося ще на 45,7% – такі дані Держстату.

Протягом кількох наступних років кількість пропозицій на ринку нової нерухомості буде скорочуватися. Це істотно вплине на доступність житла в країні: вартість матеріалів, логістики, електроенергії, оплата праці в умовах кадрової кризи обов’язково позначаться на ринковій вартості квадратного метра.

Будівельні спеціальності зараз мають далеко не найкращий імідж серед молоді, і це спричиняє поступове збільшення середнього віку персоналу. А от наявні навчальні програми, що викладаються закладами освіти, мають більше відповідати нагальним потребам ринку в компетенціях, враховувати нові тенденції у зміні підходів до прикладних процесів, давати більше практичних навичок з урахуванням досвіду роботодавців – девелоперських та будівельних компаній. І, як зазначають в Асоціації, будівельні компанії готові долучатися до процесів модернізації будівельної освіти.

Як наголошують в Українській асоціації девелоперів, дефіцит кадрів (у т.ч. через мобілізацію) вже істотно впливає на строки реалізації будівельних проєктів. Якщо дефіцит продовжиться в тому ж темпі, в майбутньому ми ризикуємо отримати майже повну зупинку будпроєктів. А це призведе до поглиблення житлової кризи.

Також в Асоціації скаржаться на справи від правоохоронних органів, часто не обґрунтовані, під час яких правоохоронці самі порушують норми законодавства. А ще на дії чиновників у міських радах (у Києві - і КМДА), через які окремі проєкти будівництва доводиться заморожувати. Через це бізнес втрачає гроші, громадяни не отримують свою нерухомість. 

Як блекаути та мобілізація заважають галузі

Через нестабільність у постачанні електроенергії на будмайданчики втрачається не тільки час, а й гроші. Кожна година, коли певні роботи зупиняються через відключення – це безрезультатно витрачені кошти: на зарплатню персоналу, оренду техніки та обладнання тощо. Відповідно, блекаути збільшують собівартість будівництва, яка і без того неухильно зростає. Через що страждають звичайні українці – нове житло для них стає ще дорожчим. 

А через мобілізацію на будівництвах працює недостатня кількість людей. Нестача робочих рук – це згаяний час та дарма витрачені кошти. Втім, проблема лежить ще глибше. Замінити мобілізований персонал генпідрядників, ті бригади, які безпосередньо залучені в будівельних роботах, стало значно довше і складніше. Все залежить від тих умов, які роботодавці готові запропонувати представникам робочих спеціальностей, конкуруючи за них передусім рівнем оплати праці. Але чим більша кваліфікація необхідного спеціаліста, тим важче його знайти: бетонники, оператори будівельної техніки тощо стали на вагу золота.

"Набагато складніша ситуація в іншій категорії дефіцитних спеціалістів – це персонал девелоперів: менеджери, інженери, проєктувальники, архітектори, спеціалісти з технічного нагляду. Таких кадрів через трудову еміграцію бракувало ще навіть до початку повномасштабного вторгнення. Ці професії опановуються довгими роками, і в них значно більшу роль відіграє досвід. Втрата подібних висококваліфікованих спеціалістів сильно позначається на будівельних процесах, а заповнити такі вакансії неймовірно важко", - стверджує Євген Фаворов. 

Що мусить зробити держава для виправлення ситуації

Держава має створити умови для бронювання спеціалістів, які залучені в галузі будівництва, якомога скоріше. Необхідна система, що дозволить залишити критично важливих працівників на їх цивільних посадах. Українська асоціація девелоперів вже зверталась до влади з проханням визначити критерії, за якими компанії-девелопери житла та компанії, які забезпечують його будівництво, могли б отримати статус важливих для економіки підприємств. Адже вони створюють квадратні метри, які надалі забезпечують функціонування таких державних ініціатив, як єОселя або програма компенсації за зруйноване житло. 

У зв’язку з неухильним зростанням вартості матеріалів і комплектуючих необхідно розробляти та впроваджувати стратегії та комплекси заходів, спрямовані на локалізацію виробництва ключових будівельних складових - щоб їх виробляли в Україні. Важливим кроком в цьому напрямку має бути створення індустріальних промислових парків, орієнтованих на виробництво будівельних матеріалів, з унікальними економічними умовами для розвитку та інвестування, а також інфраструктурою, адаптованою до потреб такого виробництва: електроенергією, газом, водопостачанням та телекомунікаціями, дорожньою мережею тощо. Це може зменшити залежність від імпорту та вразливість перед зовнішніми шоками.

Важливо стимулювати внутрішній ринок через податкові пільги, субсидії або інші фінансові інструменти, щоб заохотити виробників до розширення виробництва та модернізації обладнання. Зменшити собівартість будівництва допоможе й введення пільг на оподаткування заробітної плати працівників у будівельній сфері, не тільки безпосередньо залучених на будівництві, але й у виробництві матеріалів.

Пришвидшенню темпів подолання житлової кризи в Україні також допоможе встановлення спрощеної та обмеженої за часом процедури розгляду судових справ у питаннях житлового будівництва, що зменшить фінансові та репутаційні втрати внаслідок необґрунтованих судових позовів. Крім того, вкрай важливо встановити заборону на зупинення будівельних робіт до офіційного доведення факту порушення з боку учасника проєкту.

На думку представників Української асоціації девелоперів, подальша автоматизація видачі дозвільних та інших документів має супроводжуватися впровадження норми, відповідно до якої органи контролю матимуть обмежене у часі право на їх оскарження. Так само необхідний принцип, за якого скасування будь-якого документа на будівництво буде можливим лише за умови притягнення до відповідальності тієї особи, яка його видала.

Пришвидшенню темпів подолання житлової кризи в Україні допоможе встановлення спрощеної та обмеженої за часом процедури розгляду судових справ у питаннях житлового будівництва, що зменшить фінансові та репутаційні втрати внаслідок необґрунтованих судових позовів. Крім того, вкрай важливо встановити заборону на зупинення будівельних робіт до офіційного доведення факту порушення з боку учасника проєкту.

Українська асоціація девелоперів вважає за доцільне створити Раду розвитку житлового будівництва при Уряді. Такий орган має забезпечувати ефективну координацію та обговорення регуляторних ініціатив між урядовими органами, парламентарями, професійними організаціями та учасниками ринку девелопменту. Також потрібно створити оргструктуру для діяльності бізнес-омбудсмена у питаннях будівельної галузі. Сфері девелопменту вкрай необхідні дієві механізми посередництва між підприємцями, громадянами і урядовими органами, допомога у вирішенні суперечок.

Держава та муніципалітети мають самостійно оперувати земельними ділянками: готувати їх до забудови та залучати зацікавлені сторони, отримуючи передбачуваний і контрольований результат. Передбачувані та зрозумілі умови мають бути створені й у сфері управління культурною спадщиною: через удосконалення законодавства, розробку деталізованих планів міського планування, підвищення прозорості діяльності органів контролю, запровадження чітких правил ідентифікації, охорони та реставрації об'єктів тощо. А збільшенню активності бізнесу у процесах збереження та відновлення культурної спадщини та залученню у них приватних інвестицій сприятиме введення податкових пільг, грантів, субсидій та спеціальних програм.

В Асоціації зазначали, що часто саме через непрофесійні дії Мінкульту та мерій міст (у т.ч. Києва), історичні пам'ятки архітектури руйнуються. Особливо це помітно під час війни. Якщо казати про Київ, то Інформатор склав перелік найкричущіших випадків руйнування історичних будівель за останні кілька років:

А розв'язуванню проблеми повільного оновлення та розробки містобудівної документації може сприяти введення заохочувальних заходів і штрафних санкцій. Потрібно ухвалити стандарт комплексного розвитку територій, який уніфікує містопланувальні рішення, що використовуються при розробці містобудівної документації.

В Україні значна нестача будівельних матеріалів

Президент Всеукраїнської спілки виробників будматеріалів Костянтин Салій розповів Інформатору, що будматеріалів зараз всередині України виробляють втричі менше, ніж у 2021 році, та ніхто з підприємств не працює з запасом. Зараз багато клієнтів, яким потрібні будматеріали, неплатоспроможні. І держава у першу чергу. Це стосується відбудови, відновлення, оборони, фортифікаційних споруд. У найближчі 4-6 місяців у заводів з виробництва будматеріалів буде 33-37% прибутку від довоєнного, якогось стрибка не передбачається. 

Цеглу можна випалювати на газу. Але система керування печами на електриці. Тому якщо електроенергія вимикається, то поки включаться генератори може трапитися збій в програмі, в температурному режимі, і цегла може вийти неякісною. На виробництві керамічної плитки там ситуація ще гірше: не можна піч вимкнути на 2 години, а потім миттєво увімкнути. Вона дуже довго набирає тепло, дуже довго віддає, там цілий цикл. Відтак не можна ані ворота робити, ані відливати форми для парканів, якщо електроенергія відсутня.

Приблизно 205 тисяч людей до повномасштабної війни працювали на будівельну галузь. Це і будівельники, і працівники кар’єрів та самих заводів. Вже понад 30% з них на фронті.  Там є й жінки. Середній бетонний завод, якщо мав від 245 співробітників, зараз може маті і по 45 людей. У когось ракета прилетіла по цеху, у когось залишився кар’єр на захопленій росіянами території.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб не пропустити важливих новин. Підписатися на канал у Viber можна тут.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

Головна Актуально Informator.ua Україна на часі Youtube